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降价打折也卖不动!连跌4年后北方第四城开始加杠杆了

  刚刚过去的十月份,国家中心城市、北方第四城郑州展开了花式促销,并且很多楼盘明目张胆开始给予首付分期优惠,但依旧不好使,依旧没有调动大众的购房欲望。

  比如郑州北四环的“绿都青云叙”项目在开盘初期,曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价,国庆期间打折促销,价格降到了精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格,相比此前的房价,已经至少下降了2000元/㎡。

  此外,经开区物流园区的路劲正荣悦东园,原价9500元左右每平米,10月2日直降至7000元/平方米(精装修),降幅达21%。西三环、南三环的很多新盘都开启了打折促销模式,有的在降价基础上还推出买房送车位、送iPhone13等优惠活动。

  进入11月,打折促销依旧在上演。比如融创的御湖宸院项目,七八月前均价14500元~15000元,洪灾疫情后,现在均价已降到13500元。买103平米以上的户型,最高返现11万元,网签后返到银行卡里。

  而且,此前开发商开启的首付分期优惠,依旧在延续,而且越来越普遍。这其实就是给购房者加杠杆。

  根据第一财经采访当地中介了解到的信息,以“融创观河著”项目98平米户型为例,正常均价15000元,总价147万元,首付需要44万;申请首付分期后,可以先拿14万,剩下的30万分两年或者三年支付,每月还8000元左右,正常贷款部分月供6258元左右。

  尽管各种花式促销在上演,首付也可以分期,相比之前购房者的压力小了不少,但结果并不如意。

  根据360房产网的数据,2020年10月郑州全市商品住宅销售18133套,今年10月销量仅9046套,仅去年销量的一半。

  郑州楼市下跌,并非始于现在。事实上,作为北方重要的省会城市,其在过去几年北方楼市整体低迷的氛围中,已经连跌四年了。

  按理来说,郑州虽然也开启了调控模式,整体力度并不算太强,和深圳、杭州、北京、上海这些城市根本没法比。

  非户籍人口,缴纳两年社保就可以在主城五区和荥阳、新郑与中牟这些限购区域买房。要知道,很多中心城市要求三年社保,北上广深都是要求五年社保,杭州也上调至4年了。

  所以说,郑州楼市在今年之前的低迷原因,并不主要是因为限购。当然,限购因素肯定有,最主要的还是供应量太大了。

  从上图可以看到,2016年年末,郑州的房屋待售面积是349万平方米,相较于2015年下降了26.9%。

  但2016年之后,郑州的房屋库存持续增加,且增速都非常大,除了2019年增速较小外,2017年、2018年和2020年库存增速都在25%左右。

  由此可以看到,过去几年郑州是一个供过于求的市场。在经济学中,商品价格涨跌的根本逻辑,就是供需。

  这样的市场,价格焉能不跌。所以,郑州房价在2015年、2016年大涨之后,2017年就进入了阴跌模式。尽管跌幅不大,但钝刀子割肉,确实很疼。

  期间,郑州也尝试过改变,比如不断降低落户门槛,调整公积金贷款额度等,但都不顶用。

  第一,购房者按揭贷款利率上涨,而且放款速度变慢,削弱了很多人的购房需求。

  这种背景下,很多房企一方面躺平不再拿地,另一方面,开启降价促销模式,加速回款,以便支撑自己活下去。

  所以,可以看到,不仅郑州在上演打折促销,武汉、长沙、西安、成都、南昌、沈阳、昆明以及更多的三四线城市,均是打折遍地。

  这又加剧了郑州房价下跌。不少城市,为防开发商降价力度过大,乱带节奏,甚至直接发布“限跌令”。

  当然,郑州9月份和10月份的成交量惨淡,打折促销遍地,还有一个因素,那就是洪水和疫情影响。开发商房子更加难卖,只能降价。而且也影响了民众的收入,很多人没钱买房。

  已经公布的三季度GDP数据显示,郑州GDP为9328.49亿元,同比增速为7%。增速在24个万亿GDP城市中,处于倒数第二。

  第一,10月中旬以来,楼市各种利好纷至沓来,最重要的一条,便是信贷开始放松,这意味着,购房者又可以借助杠杆买房了。

  第二,郑州的人口每年增量都不错。第七次人口普查数据显示,郑州过去十年常住人口增加了397.4万。

  这意味着,过去十年平均每年有40万人流入郑州,人口涌入,就会带来购买需求。所以说,郑州的购买需求在持续增强。

  2020年,郑州市本级的住宅计划供地是997.7公顷。2021年为689.24公顷,减少了308.46公顷,降幅30.9%。

  更重要的是,第二轮供地中,中心城市普遍出现了大面积流拍。这意味着郑州今年的实际供地,会更低。

  有此三点,再加上郑州本身的城市地位,以及中部崛起的大趋势,郑州楼市未来仍然有想象空间。返回搜狐,查看更多